הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים

בבואכם למכור את הדירה שלכם או את הדירה השניה שלכם או דירה שקיבלתם במתנה עליכם לבדוק האם חלה עליכם החובה לתשלום מס שבח ובמאמר המוצג לפניכם תוכלו לבדוק האם אתם פטורים.

ישנם 3 נושאים\פרקים לגבי פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה:
1) האם הנכס מוגדר כ "דירת מגורים מזכה"
2) האם אתם עומדים בתנאים המקדימים לקבלת הפטור ממס שבח.
3) רשימה של מקרים בהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח.

הגדרת "דירת מגורים מזכה"
לפי החוק אתם צריכים לעמוד בתנאים הבאים על מנת להגדיר את דירתכם כדירת מגורים מזכה
לפי ההגדרה בסעיף 1 לחוק "דירת מגורים" - דירה או חלק מדירה,שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד,ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה".
1) חלק מדירה לעניין הפטור שווה לדירה, הן לעניין ניצול הפטור, והן לעניין מניין הדירות שבבעלות המוכר.
2) בניית הדירה הסתיימה . המוכר שלד או דירה, שבנייתה לא נסתיימה ("על הנייר") לא מכר דירת מגורים על פי חוק מס שבח.
3) על הדירה להיות בבעלות יחיד. דירה בבעלות חברה לא תוכלל. 
4) הדירה לא מהווה מלאי עיסקי.
5) הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים. (קיומם של אמבטיה,מטבח,שירותים)
6) דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
        1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח
2) ארבע השנים שקדמו למכירתה

התנאים המקדימים לקבלת הפטור ממס שבח:
1) עיקרון מכירת כל הזכות בדירה - הזכאות לפטור ממס שבח מותנת במכירת כל הזכויות בדירה.אם המוכר מכר חלק מדירה או חלק מחלקו בדירה הוא לא יוכל להינות מהפטור.
2) עיקרון התא המשפחתי - הפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים גורף אז קיים חשש לניצול לרעה ע"י רישום דירות המגורים של שמם של בני משפחה, אשר ימכרו את הדירה בפטור. על מנת למנות את התופעה נקבע כי התא המשפחתי כולו , יהנה מהפטור למכירת דירת מגורים מזכה פעם אחת .
3) בקשת פטור ממס שבח - על מנת להינות מפטור זה יש לבקש את הפטור , מנהל מס שבח מאפשר לבקש את הפטור תוך 90 יום מקבלת השומה.
4) דירה במתנה - ישנה תקופת צינון בת 4 שנים לדירה שנתקבלה במתנה וזאת בהתאם לשימוש הדירה, קריבת נותן המתנה .
5) סעיף49ו'' - קובע תקופת צינון למכירת דירת מגורים שנתקבלה במתנה בפטור ממס שבח.
התקופה תלויה בשלושה סעיפים:
א) מגורי קבע בדירה.
ב) האם המקבל נשוי.
ג) קירבה המשפחתית של נותן המתנה ומקבל המתנה.
פירוט התנאים:
אם נותן המתנה אינו הורה והדירה שימשה למגורי קבע - צינון של 3 שנים
אם נותן המתנה אינו הורה והדירה לא שימשה למגורי קבע - צינון של 4 שנים
אם נותן המתנה הורה והדירה שימשה למגורי קבע -צינון של 2 שנים.
אם נותן המתנה הורה והדירה לא שימשה למגורי קבע 3 - צינון של 3 שנים.|
אם נותן המתנה הורה ומקבל המתנה אינו נשויאו חד הורי והדירה שימשה למגורי קבע - צינון של 2 שנים
אם נותן המתנה הורה ומקבל המתנה נשויאו חד הורי והדירה שימשה חמגורי קבע - צינון של 1 שנים.
אם נותן המתנה הורה ומקבל המתנה אינו נשוי או נשוי או חד הורי והדירה לא שימשה למגורי קבע - צינון של 3 שנים.

עוד על סעיף 49 ו''
קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה , בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, כמוה כקבלתה במתנה. 

עילות הפטור ממס שבח:
1) פטור ממס אחת ל 4 שנים.
2) פטור למי שזו דירתו היחידה , זמם ההמתנה בין מכית דירה בפטור למכירה נוספת הינו 18 חודש .
הערה לגבי 2 - המחוקק הוסיף שאם יש לאדם דירה אחת וכאשר מכר אותה השתמש בפטור לפי סעיף 49ב''(1) ולאחר מכן קנה דירה נוספת וזו דירתו היחידה הוא יכול למוכרה ללא צינון.תקופת 18 חודש הינה רק למי שניצל את הפטור בסעיף 49ב''(2) ולא למי שהשתמש בסעיף 49ב''(1).
הערה: מכירת חלק מדירה הקטנה מ- 25% מחייבת תקופת המתנה של 4 שנים , עד למכירת הדירה השלמה שבבעלות המוכר.
פטור ליורש שקיבל בירושה דירת מגורים מזכה.
התנאים:
א) היורש הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.
ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת.
ג) אם המוריש היה בחיים ומוכר את דירת המגורים שלו היה פטור ממס שבח.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה:
ישנם מספר תנאים לקבלת הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) המאפשר למכור דירה בפטור ממס מבלי שהשימוש בפטור יחשב לניצול פטור לנושא ספירת 4 שנים שבין מכירה בפטור.
ישנם 3 תנאים מצטברים ול הפטור
 תנאי ראשון הוא כי מוכר הדירה הוא בן זוגו של המוריש,צאצאו של המוריש או בן זוגו של המוריש.
תנאי שני הוא שהמוריש לפני פטירתו היה בעל דירת מגורים אחת.
תנאי שלישי הוא שבמידה וביום המכירה ע"י היורשים לא היה המוריש זכאי לפטור ממס שבח , (לדוגמא בגלל מכירה בפטור ממס שבח) הרי שהיורשים  לא יוכלו לנצל פטור וייאלצו לחכות תקופת המתנה עד למועד שבו יכול היה המוריש למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
הערה חשובה: מכירה בפטור ממס שבח מותנית בהתקיימות כל 3 התנאים הללו.
אם נעשה שימוש בפטור ממס שבח הוא לא ייחשב במניין הפטורים שניתנו למוכר.
פטור ממס שבח למכירת זכויות במקרקעין שמהווה מלאי עיסקי:
סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שהרווח מהן נתון לשומה לפי הפרק הראשון לחלק ב'' לפקודה,תהיה פטורה ממס שבח , כל זאת תחת המצאת אישור למנהל מיסוי מקרקעין מפקיד השומה כי המכירה תהיה נתונה לשומה לפי פקודת מס הכנסה.



תקצירים נוספים אודות הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים