הספר נדל"ן בג'ינס מיועד לכל מי שחושב לרכוש
דירה להשקעה או סתם מתעניין בתחום. הוא מכיל בתוכו כמעט את כל הקשור בתחום וכתוב
הלכה למעשה וטיפים רבים מפי המומחה לנדל"ן מניב חיים לוי.
הספר מחולק ל15 פרקים, סיכום ונספחים. הפרקים הם:
1. איך מתחילים?
פרק זה עוסק הכל הקשור להחלטה על ההשקעה, הגדרת מטרות, עיתוי, רמת הסיכון,גובה ההשקעה, מיקום לו"ז ושותפים- יתרונות וחסרונות
2. התשואה
ההבדל בין
תשואה על ההון (ROI) לבין תשואה על ההשקעה (ROE), מוצגים חישובים שונים לנכסים שונים
3. תשואה עודפת ונכס אופטימלי כיצד להשיג תשואה עודפת על הנכס, הגדרת קהל יעד, משתנים המשפיעים על הביקוש והמחיר
4. נענים לביקוש ובוחרים מיקום לאחר ההגדרות בפרק הקודם, מתמקד במיקום הנכס על המשתמע מכך, גורמים תוך ארציים המשפיעים על התשואה
5. תהליך החיפוש
תהליך החיפוש, גורמים המשפיעים על בעלי דירות, מציאת קהל יעד של מוכרי דירות, שיטות החיפוש השונות -יתרונות וחסרונות
6. מינוף ומימון
לאחר המצאת ההון האישי להשקעה דן פרק זה בהגדרת מספר משתנים עיקריים כגון: שוג הנכס, מיקום הנכס, אופן הרכישה של הנכס (שותף או לבד), כמוכן מוצגות אופציות המימון השונות וכן סקירה רחבה על סוגי המשכנתאות הנהוגות בארץ- יתרונות וחסרונות
7. תזרים המזומנים פרק חשוב הדן בתזרים המזומנים (Cash flow) שתקבלו מהנכס, שיקולים ודרכים להגדלתו וכן דרכים שונות לחישובו
8. התהליך המשפטי: צעד אחר צעד פרק זה דן בכל תהליך הרכישה מהפן המשפטי, כמובן שרצוי מאוד לשכור את שירותיו של עו"ד אולם חשוב לדעת מהם השלבים השונים בתהליך זה
9. טיפים והיבטים משפטיים
פרק מאת עו"ד רמי בוכשטב המכיל טיפים מנסיון העבר כגון איך להמנע מנוכלים שונים, חלוקת דירה וכן "טיפים לבדיקת שיפוצניק"
10. השבחת ערך הנכס פרק הדן בפוטנציאל הנכס ודרכים להשבחתו כגון שינוי יעוד, חלוקה, שידרוג חדרים בנכס, מטבח וכו'
11. תהליך השיפוץ שלב אחר שלב: כיצד להכין, לתכנן ולהוציא לפועל את השיפוץ בנכס וכתוצאה מכך להשביחו,
12. ניהול הנכס והשוכרים
נקודות לבדיקת השוכר שלכם, איתור מידע עליו, נורמות בשוק כיום וכן דרכים למציאת שוכרים
13. מיסוי: כמה נשלם ומתי
פרק הדן בכל הוצאות המס הכרוכות ברכישה, השכרה ומכירה של הנכס, כולל חישובים שונים ועצות שונות
14. השקעות המשך: פרק למתקדמים לאחר השלמת העיסקה הראשונה כעת דנים ברכישות המשך ובמימוש התקבולים, כדאיות המינוף, בחירת צוות מנצח, וחלופות שונות לעיסקאות
15. לצרוך או להשקיע
פרק הדן באספקטים השונים של רכישת דירה למגורים למול רכישת
דירה להשקעה. שכירות או משכנתא? מהיא הכנסה פאסיבית והצורך בה בשנים הבאות.
סיכום
נספחים:
א. דף תיכנון פעילות ולו"ז מועדים, פעולה ותחומי אחריות.
ב. טבלת ריכוז עלויות משוערות: עלות ראשונית, מס רכישה, שכ"ט מתווך, עו"ד, עלות המשכנתא, תכנית אדריכלית, שיפוץ, ובלת"מ.
ג. נספח חשוב המכיל הסכם מכר לדוגמא- חוזה מומלץ ברכישת דירה.
ד. חוזה שכירות לדוגמא. מומלץ ביותר!!
ה. אתרים מומלצים: מפות, טאבו והשוואת משכנתאות
ו. טופס 3302: בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרה למגורים, ללא חיוב בהגשת דו"ח שנתי על הכנסות
הספר מומלץ ביותר וכתוב ע"י המומחים בארץ התחום זה.