טיפים לרוכשי דירה

לאחר עשרות שנים שבהן עסק המחבר בתיווך נדלן מגיש לקורא בבהירות ממוקדת את הכללים החשובים שעליהם יש להקפיד כדי להבטיח שהנכס הנרכש הינו "העיסקה ההולמת" לצרכיהם. את דעתו גיבש במהלך עבודתו ובהסתמך על נסיונו כמי שהיה אמון על טיפול במכירתם ורכישתם של אלפי יחידות דיור בתים ונחלות.
הכללים שלהלן מסודרים בסדר הזה במכוון ויש לבצעם כשלבים בזה אחר זה.
1.להגדיר תקציב- בדרך כלל התקציב אינו הולם את הצרכים תמיד חסר מימון בפער שמתבטא לפחות  ב- 10% . התקציב  אמור לכסות את הוצאות החיפוש,כמו דמי תיווך,שמאות,מודד,בדק בית מקצועי,פירסום,אובדן זמן עבודה קרי ימי חופש,והוצאות רכישה כמו אגרת רכישה והצאות רישום בלישכת המקרקעין,הוצאות נטילת משכנתא,כמו אגרות בנק ,יעוץ של כלכלן או חברה המתמחה בנטילת משכנתאות וכמובן שכר טירחת עורך דין.אל תצאו לחיפושים לפני שיש בידכם אישורמהבנק בכתב!!! על סכום ההלוואה שאושרה לכם ועל התנאים שלה. אישור כזה מוגבל בתוקפו ויש לדאוג לחדשו במהלך החיפוש כל אימת שעומד לפוג.אל תסתמכו על "מילה"של נציג הבנק. אחרי שתחתמו על חוזה רכישה,במקרה של שנויים במדיניות הבנק הוא לא יוכל לעמוד בהבטחתו והוא בטח לא ישלם במקומכם את הכסף שיחסר מכיסו הפרטי.
2.הגדרת הנכס- איזה סוג של נכס באיזו עיר באילו רחובות לסייר עם מפה וציין במפה או לערוך רשימה מפורטת של שכונות ורחובות,כמה חדרים כמה מ"ר אילו קומות,ומהן הנתונים שמבחינתכם חייבים להתקיים. כיווני אוויר מועדפים, חזית עורף צד,גיל מקסימאלי של הבניין,עם או בלי מרחב מוגן-ממ"ד,עם או בלי חדר רחצה להורים,מרפסות שירות ושמש,מס דיירים מקסימאלי,מועד פינוי-איכלוס של הדירה. לרשום הכל באופן מסודר ולצלם בכמה העתקים. לכל דירה שתבקרו בה יש למלא דוח מפורט ולסמן וי ליד כל נתון. להשאיר מקום ליד כל סעיף להערות כי אם תראו עשרות דירות ותרצו להחליט מי בינהן עונה באופן ההולם ביותר לצרכיכם,אין סיכויי שתזכרו את כל הפרטים המאפיינים דירה שראיתם לפני חודש.
3.לקבוע לו"ז- יש להיתייחס לכך כאל משימה ולהקדיש לה זמן במיוחד. ביקור רציני בדירה אורך לפחות 15 דקות ורצוי בכל  סיור לתאם ביקור ב- 3-4  דירות לפחות לצורך האפקטיביות באותו איזור. יש לקחת בחישוב הלוז גם זמן שיוקדש לסיור באיזור הנכס,עוד 15 דקות לפחות, לצורך בדיקת התאמתו לכם,תחבורה ציבורית מרכולים גני ילדים פארקים מירפאות חצר הבניין הלובי ובדיקה של החנייה הצמודה או החניון, מחסן דירתי,מקלט ומתקנים משותפים לכל הדיירים בבניין.אתם בטח לא תרצו שאחרי שתעברו דירה יסתבר לכם שי במיקלט שלכם בית כנסת או שאחד הדיירים הישתלט עליו ולחליפין שיש הסקה מרכזית ושהגג שאינו משותף לא נגיש להתקנת דודי שמש.
4.מתווכים-כדאי מאוד להסתייע במתווך מקצועי שתוכלו לקבל עליו המלצות ממכרים,נכון שזה כרוך בעלו, אך לא תמיד בעלות נוספת.מתווך מיקצועי ימיין עבורכם את הנכסים לפי דרישתכם יחסוך מיכם דירות שיש להם בעיות מישפטיות ,או שהמוכרים לא ממש רציניים והמחיר שהםמבקשים מופרז.אם תגדירו לו במדוייק מה מבוקשכם ברוב המיקרים הוא ימצא זאת מהר יותר ויחסוך לכם בכך ימי עבודה טלפונים ושעות של שוטטות בחיפוש אחר כתובות הנכסים באינטרנט וברחובות בגשם או בשמש בור וחום יום ולילה. חיפוש דירה היא משימה מקצועית.מתווכים גובים 1%-2% .כדאי לאתגר אותם בתשלום מקסימאלי כי כשייכנס למלאי שלהם נכס אטרקטיבי במהותו שמתאים לכם הוא באופן לקיטימי וטבעי לאיש עסקים ,יציע אותו בראש וראשונה ללקוחות החתומים אצלו על הסכם המתגמל אותו בעמלה הגבוהה.תמיד תיזכרו ש2% הם בימינו תנודת שער הדולר בפרק הזמן שיחלוף מהרגע שהדירה תצא לשוק ועד שתבקרו בה ולפעמים גם יותר. מתווך רציני ינהל את המשאת ומתן ולא יתן לעיסקה להיתפוצץ . מה שהוא יוכל להשיג מהמוכר קרוב לוודאי כי הוא מכיר את הנכס והמוכרים וצרכיהם טוב מיכם, ובדרך כלל הוא גם יודע את מחיר המטרה שלהם.תגדירו לו תקציב ותנו לו לשבור את הראש.תקפידו לנהל רישום של הדירות שראיתם באמצעות  המתווך . תבקשו העתק של הסכם התיווך ושייצויינו בו פרטי הנכסים המוצעים לכם.
5.בדיקת הנכס- 3בדיקות הכרחיות:1.מישפטית- מבוצעת על ידי עורך הדין טרם ההיתקשרות בין הצדדים בהסכם.לא תרצו לרכוש דירה שהקבלן שבנה אותה חייב כספים לשילטונות המס או לעירייה ושאין אפשרות להעביר את הבעלות על שימכם,או לרכוש דירה מעוקלת משועבדת או שלמישהו יש זיקת הנאה על הדירה או בבניין. 2.בדיקה טכנית ותיכנונית,מצב הפיסי של הבניין והדירה ומתקניה,מערכת המים והביוב ,מערכת החשמל,איטום ,בטיחות,מעלית,חצר הבניין. רצוי לבדוק באמצעות מהנדס או הנדסאי,אפשר להסתפק בקבלן שיפוצים ברשיון, ולדרוש חוות דעת מחייבת בכתב . נצלו היזדמנות זו כדילקבל ממנו הצעת מחיר מפורטת לשיפוץ אותו הנכם מתכוונים לבצע בדירה טרם איכלוסה(קחו לפחות 3 הצעות והקפידו לקבלן רק מקבלן רשום ומומלץ, לעבודה כזו יש אחריות לשנים ,כדאי שיהיה על מי לסמוך).3.תוכנית הדירה- האם היא מתאימה לכם. שרטטו את הדירה אם לא הישגתם תכנית שלה בתיק הבניין שנימצא בארכיב של מחלקת התיכנון וההנדסה של הרשות המקומית, זה אינו כרוך בתשלום.בדקו התאמת הציוד שלכם והרהיטים . מקרר, תנור, כיריים, ספריות,פסנתר.
ההסכם-פנו לעורך דין מומלץ. חייב להיות אחד שמומחיותו חוזים ונדלן.נהגו בהתאם להוראותיו בדיוק נימרץ.תגדירו לו בפירוט ובכתב את דרישותיכם הספציפיות לגבי אמצעי תשלום מימון בנקאי ומקורותיכם האחרים. אל תסכמו הסדר תשלומים בלעדיו ואל תחתמו על אף מיסמך עם המוכר או למתווך בקשר לרכישה. עורך הדין יקבע את התנאים יחד עמכם כך ימנע מצב של אי עמידה בתשלום ויובטח כספיכם.בצעו את כל התשלומים כנגד קבלה באמצעות המחאות בנקאיות במשרד עורך הדין בידיעתו ואישורו. שימרו צילום המחאות התשלום ואישורים על התשלום מהמוכר.תבקשו מעורך הדין לפרט בחוזה את כל הציוד שסיכמתם עם המוכר שנותר בדירה והוא חלק מהעיסקה.